Vendre à La Madeleine : les diagnostics à réunir selon l'âge du bien
Plomb avant 1949, amiante avant 1997, électricité et gaz après 15 ans : l'âge du bien fixe la liste des diagnostics. Ce que le texte impose, et la durée de validité de chacun.
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Par Quentin Debels-Gemmrich
Sommaire de l'article
Avant la signature de la promesse de vente, le vendeur doit remettre à l'acquéreur un dossier de diagnostic technique. Sa composition ne dépend ni du prix ni de la commune, mais de trois éléments : l'année du permis de construire, l'âge des installations et le statut du bien, en copropriété ou non. À La Madeleine, où maisons de ville anciennes et résidences plus récentes se côtoient parfois dans la même rue, deux biens voisins peuvent donc demander des dossiers très différents.
Les diagnostics que tout vendeur doit fournir
Le dossier de diagnostic technique est prévu par l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation. Il est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Deux documents s'imposent quel que soit le bien :
le diagnostic de performance énergétique (DPE), dont l'étiquette doit aussi figurer dans l'annonce ;
l'état des risques (ERP), qui renseigne sur les risques naturels, technologiques, miniers et la pollution des sols connus pour l'adresse ; le texte prévoit que cette information soit donnée à l'acquéreur dès la première visite.
L'enjeu n'est pas que formel. Si un diagnostic obligatoire manque, vous ne pouvez pas vous exonérer de la garantie des vices cachés sur le point qu'il aurait dû couvrir. Pour les biens mal classés, je renvoie à l'article sur les logements classés F et G à La Madeleine
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416 logements classés F et 148 classés G sur 8 620 diagnostics réalisés depuis juillet 2021 : La Madeleine compte proportionnellement moins de passoires thermiques que Lille. Voici les chiffres, leurs limites, et le calendrier qui s'applique.
Ce que l'âge et les installations du bien ajoutent
Le tableau ci-dessous reprend les conditions prévues par l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation et ses textes d'application, dans leur version en vigueur à la date de rédaction. Vérifiez la version applicable au moment de votre vente.
Diagnostic
Quand il est exigé
Plomb (CREP)
Logement dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949
Amiante
Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997
Électricité
Installation intérieure de plus de 15 ans
Gaz
Installation intérieure de plus de 15 ans
Termites
Bien situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral
Assainissement
Logement non raccordé au réseau public de collecte
Prenons une maison de ville en brique des années 1930 : plomb et amiante sont exigés d'office. Si l'électricité a été refaite il y a moins de 15 ans, le diagnostic électrique n'est pas dû, à condition de pouvoir le justifier, par exemple avec une facture ou une attestation de conformité. Pour les termites, la réponse dépend de l'arrêté en vigueur : elle se vérifie auprès de la mairie ou du diagnostiqueur, pas de mémoire.
Appartement en copropriété ou maison : ce qui change
En copropriété
La surface privative dite « loi Carrez » est obligatoire pour la vente d'un lot de copropriété, hors caves, garages et lots de moins de 8 m². Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une baisse de prix proportionnelle, dans l'année qui suit la signature. S'y ajoutent les documents de la copropriété : règlement, procès-verbaux des dernières assemblées générales, montant des charges et état des fonds de travaux.
Pour une maison
Pas de mesurage Carrez, même si une surface habitable fiable reste utile pour l'annonce. En revanche, une maison classée E, F ou G au DPE demande en plus un audit énergétique, qui propose des scénarios de travaux chiffrés. L'assainissement non collectif est plus rare en ville, mais il se vérifie sur les maisons en bout de réseau.
Combien de temps chaque diagnostic reste valable
Un diagnostic valable le jour de la mise en vente peut ne plus l'être le jour du compromis. Les durées ci-dessous sont celles prévues par la réglementation en vigueur à la date de rédaction.
Diagnostic
Durée de validité pour une vente
DPE
10 ans
Électricité et gaz
3 ans
Plomb
Illimitée en l'absence de plomb, 1 an sinon
Amiante
Illimitée en l'absence d'amiante, selon la date du repérage
Termites
6 mois
État des risques
6 mois
Carrez
Sans limite tant qu'aucun travaux ne modifie la surface
Ce que vous pouvez préparer avant la mise en vente
Un dossier complet se prépare en quelques étapes simples :
retrouver l'année du permis de construire, dans votre acte d'achat ou auprès du notaire ;
rassembler les factures de travaux sur l'électricité, le gaz et l'isolation ;
en copropriété, demander au syndic les derniers procès-verbaux et l'état des charges ;
faire établir les diagnostics par un diagnostiqueur certifié, en anticipant ceux dont la validité est courte.
Ces documents ne disent pas tout de la valeur d'un bien, mais ils en font partie, au même titre que les ventes récentes du quartier présentées sur la page consacrée à l'immobilier à La Madeleine. Si vous préparez une vente, vous pouvez consulter ma façon d'accompagner une vente à La Madeleine et autour de Lille ; je peux aussi regarder avec vous la liste des diagnostics qui s'appliquent à votre bien.
Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison construite avant 1949 ?
En plus du DPE et de l'état des risques, une maison dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949 demande un constat de risque d'exposition au plomb. Comme son permis est aussi antérieur au 1er juillet 1997, le repérage amiante est également obligatoire, et l'électricité ou le gaz s'ajoutent si l'installation a plus de 15 ans.
Le diagnostic électrique est-il obligatoire si l'installation a été refaite ?
Le diagnostic électrique est exigé quand l'installation intérieure a plus de 15 ans. Si elle a été refaite plus récemment, il n'est pas dû, à condition de pouvoir le justifier par une facture ou une attestation de conformité. Vérifiez la réglementation en vigueur au moment de la vente.
Combien de temps un DPE est-il valable pour vendre ?
Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Les DPE établis avant cette date ne sont plus valables aujourd'hui, même s'ils ont moins de 10 ans : il faut en faire réaliser un nouveau avant de mettre le bien en vente.
Que risque le vendeur si la surface Carrez est fausse ?
Si la surface réelle d'un lot de copropriété est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l'écart. Il dispose pour cela d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique.
En 2025, 423 ventes ont été enregistrées à La Madeleine contre 323 l'année précédente, soit 31 % de plus — pendant que le prix médian de l'appartement reculait de 0,8 %. Ce décalage change la façon de mettre un bien en vente.
Un chantier avant la vente se retrouve dans le prix quand il lève un doute de l'acheteur, rarement quand il reflète un goût. La méthode pour trier, cas des DPE F et G, tableau pour trancher.