Combien vaut un appartement à La Madeleine ? Le prix médian, du studio au 5 pièces
107 500 € pour un studio, 157 500 € pour un deux-pièces, 212 000 € pour un trois-pièces : les prix médians des ventes 2024-2025 à La Madeleine, typologie par typologie, et ce qui fait varier la valeur autour de ces repères.
5 min de lecture de lecture
Par Quentin Debels-Gemmrich
Sommaire de l'article
« Combien vaut un T3 à La Madeleine ? » est la question qu'on me pose le plus souvent, et la plupart des réponses en ligne y répondent à côté : elles donnent un prix au mètre carré, à charge pour vous de faire la multiplication. Or un acheteur ne raisonne pas au mètre carré, il raisonne en prix du bien — et surtout en mensualité. Voici donc les deux, calculés sur les ventes réellement enregistrées.
Les prix médians, typologie par typologie
Le tableau ci-dessous cumule les ventes de 2024 et de 2025 pour disposer d'effectifs suffisants sur chaque catégorie. Source : base DVF de l'administration fiscale, calcul du 07/09/2026, ventes portant sur un seul logement.
La Madeleine — prix médians des ventes 2024 et 2025 cumulées
Bien
Ventes analysées
Surface médiane
Prix médian au m²
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Trois enseignements que ce tableau donne, et pas un prix au m² isolé
Le petit paie plus cher le mètre carré
Un studio madeleinois s'échange à 3 636 €/m², un cinq-pièces à 2 814 €/m². Entre les deux, l'écart atteint 29 %. Ce n'est pas propre à La Madeleine : la demande locative et primo-accédante se concentre sur les petites surfaces, et le prix du mètre carré décroît avec la taille. Un vendeur de grand appartement qui applique le prix au mètre carré du T2 voisin se trompe mécaniquement de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
La maison de 3 pièces est le produit le plus cher au mètre carré de la commune
3 739 €/m², au-dessus de toutes les typologies d'appartement. Une petite maison madeleinoise — maison de ville, courette, deux chambres — est rare et très demandée par les jeunes couples qui veulent quitter le collectif sans quitter la commune. C'est le segment sur lequel je constate le moins de négociation.
Le 4 pièces est le point de bascule
À 258 275 € pour un appartement de 84 m² contre 282 045 € pour une maison de 80 m², l'écart entre les deux tombe sous les 25 000 €. C'est à ce niveau de budget que les acheteurs commencent à arbitrer entre le dernier étage avec ascenseur et la maison avec jardin — et c'est aussi là que le positionnement de prix devient le plus délicat pour un vendeur.
Ce qui fait bouger un bien autour de sa médiane
Aucune de ces informations ne figure dans les données publiques de ventes : c'est exactement pour cette raison qu'une estimation reste un travail de terrain. Par ordre d'impact constaté sur le secteur :
L'étiquette énergétique. Un F ou un G se négocie, un A ou un B se vend. À La Madeleine, 6,5 % des logements diagnostiqués depuis juillet 2021 sont classés F ou G — j'y ai consacré un article.
L'étage et l'ascenseur. Sur le bâti ancien madeleinois, souvent en R+3 sans ascenseur, le troisième étage se négocie ; le deuxième non.
La qualité de la copropriété. Le montant des charges annuelles, les travaux votés et l'état des parties communes pèsent lourd sur un acheteur qui compare deux biens équivalents.
Les annexes. Une cave, un garage ou une place de stationnement sécurisée valent, sur ce marché, bien plus que leur surface au mètre carré.
L'adresse. À l'intérieur même de la commune, les prix par voie s'échelonnent de 2 132 à 3 914 €/m² — voir le prix médian, rue par rue.
Le prix médian d'un appartement deux pièces s'établit à 157 500 € sur les ventes 2024-2025, pour une surface médiane de 50 m², soit 3 194 €/m². 168 transactions ont été analysées, ce qui en fait la typologie la mieux documentée de la commune.
Combien coûte un studio à La Madeleine ?
107 500 € au prix médian, pour 31 m², soit 3 636 €/m². C'est la typologie la plus chère au mètre carré de la commune, portée par la demande locative.
Et une maison familiale ?
Une maison de 4 pièces se situe à 282 045 € au prix médian (80 m²), une maison de 5 pièces à 331 500 € (90 m²) et une maison de 6 pièces à 415 000 € (110 m²).
Ces prix incluent-ils les frais de notaire ?
Non. Ce sont les prix inscrits dans les actes de vente. Les frais d'acquisition, les honoraires éventuellement à la charge de l'acquéreur et les travaux viennent s'y ajouter.
En 2025, 423 ventes ont été enregistrées à La Madeleine contre 323 l'année précédente, soit 31 % de plus — pendant que le prix médian de l'appartement reculait de 0,8 %. Ce décalage change la façon de mettre un bien en vente.
Zone tendue et encadrement des loyers sont deux dispositifs différents, et la confusion coûte cher aux propriétaires madeleinois. La Madeleine est en zone tendue ; elle n'est pas soumise au plafonnement du niveau des loyers, réservé à Lille, Hellemmes et Lomme.
Dans une commune de 2,84 km², l'écart entre la rue la moins chère et la rue la plus chère atteint 84 %. Voici les prix médians de dix-huit voies madeleinoises, calculés sur les ventes de 2024 et 2025.